Handleiding voor vernieuwing bedrijventerrein
Bouwnieuws | Hans Ouwerkerk
Geplaatst: 18-03-2011
De aanpak van verouderde bedrijventerreinen staat hoog op de agenda. In de praktijk blijkt het lastig de vernieuwing daadwerkelijk van de grond te krijgen. “Er worden plannen bedacht zonder steun van de ondernemers en soms zelfs zonder enige financiële onderbouwing”, vertelt Paul Smolders, procesmanager voor gebiedsontwikkeling. Samen met Pieter Figdor, directeur van Public Domain Architecten bedacht hij het Receptenboek, een concept voor een planmatige revitalisering van bedrijventerreinen.
Pieter Figdor en Paul Smolders werken samen aan de vernieuwing van het bedrijventerrein ‘De Laagjes’ in de Rotterdamse deelgemeente IJsselmonde. Smolders is namens het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) projectmanager van de revitalisering van het verouderde bedrijventerrein. Figdor is met Public Domain Architecten bij De Laagjes betrokken. “Het is zo’n terrein”, verklaart Smolders, “waarvan er in ons land vele tientallen zijn. Een binnenstedelijk gebied van zo’n tien hectare. Het is er wat rommelig, een matige kwaliteit van vastgoed en openbare ruimte, met een grote variatie aan bedrijven maar ook wel sterke ondernemers en consumententrekkers. Verder heeft het een versnipperd eigendom en de nodige leegstand.” In opdracht van Rotterdam stelde Smolders een economische visie voor het terrein op. Dit is wat hem betreft ook het vertrekpunt geweest voor het Receptenboek. “In de praktijk blijkt een conceptmatige aanpak van dergelijke gebieden niet vaak voor te komen. Wij zijn er van overtuigd dat juist een heldere toekomstvisie de kans van slagen vergroot.” Analyse Figdor benadrukt dat het begint bij een analyse van het terrein. “Hoe staat het er voor. Wat is de huidige situatie, wat zijn de grootste knelpunten en hoe staat het met de kwaliteit van het vastgoed? Maar ook wat zijn de kansen.” Na die eerste analyse is het volgens het tweetal van belang de ondernemers in de planvorming mee te nemen. Smolders: “Je laat hen dan als het ware opnieuw naar het eigen gebied kijken. Vaak weet men wel waar het aan schort. Dan ergeren verschillende partijen zich al langer aan de verloedering of de parkeerproblematiek, maar ontbreekt nog net dat laatste schakeltje.” Na de analyse en inventarisatieronde komt de visieronde. In deze fase wordt het programma gedefinieerd. “Dan gaat het om het vaststellen wat je met het terrein wilt. Zoals bij De Laagjes gaat het vooral om kwaliteit toevoegen. Zowel qua vastgoed als qua openbare ruimte. Er moet ook groen bij komen. Zo verduurzaam je het terrein ook. Door verdichten creëer je ontwikkelingsruimte.”
Horizon
In de visieronde wordt als het ware een stip aan de horizon geplaatst. Figdor knikt. “Dat is het beeld waar je met het terrein wilt komen. Dat zijn de speerpunten. Zo zijn er bijvoorbeeld voor De laagjes vier speerpunten geformuleerd. Dat zijn achtereenvolgens een integrale aanpak parkeren, aanpak groenvoorzieningen, een betere presentatie van het gebied en de bedrijven en meer ondernemingen in het gebied. En de weg daar naar toe vertalen we in recepten en vooral ook beelden. Dus je maakt inzichtelijk wat de aanpakmogelijkheden zijn en tot welke resultaten deze leiden in relatie tot de speerpunten. Per recept wordt kort aangegeven wat er gemaakt wordt en welke ingrediënten daarvoor nodig zijn.”
Voordeel
Het voordeel van een dergelijke aanpak is ook dat de recepten onafhankelijk van elkaar kunnen worden uitgevoerd. “Dit betekent dat er op marktsituaties kan worden ingespeeld en het vuur op een laag pitje moet worden gezet of vol gas kan worden gegeven. Uiteindelijk is met de revitalisering van een bedrijventerrein de nodige jaren gemoeid. In het geval van De Laagjes heb je het al snel over een termijn van tien tot vijftien jaar”, aldus Smolders. In Rotterdam hebben Smolders en Figdor het receptenboek nu voor het eerst toegepast. Ze zijn tevreden. “Het blijkt een methode die handvatten biedt voor een integrale planontwikkeling. Deze methode pas ik nu ook toe bij een terrein in Schiebroek”, vertelt Figdor. “De organisatiekant”, vult Smolders aan, “ is bij deze trajecten belangrijk. Er kan zeker in het voortraject, veel mis gaan. De regie ligt bij de gemeente maar de ondernemers moet je in het hele verhaal wel meekrijgen. Je moet voorkomen dat zij of de vastgoedeigenaren hun hakken in het zand zetten. Dus je moet ze prikkelen om in beweging te komen. Een investering van de overheid in bijvoorbeeld de openbare ruimte of infrastructuur kan zo’n prikkel zijn. Hierdoor ontstaat een nieuw investeringsklimaat dat andere Huidige sfeer op bedrijventerrein in Ijsselmonde investeringen aantrekt.” Dat betekent ook financiële arrangementen in de steigers zetten. Zo werd bijvoorbeeld op De Laagjes de Subsidieregeling ‘De Laagjes’ van kracht. Met deze regeling konden ondernemers in het midden- en kleinbedrijf en vastgoedeigenaren aanspraak maken op vijftig procent subsidie op investeringen in verbouwingen en bedrijfsmiddelen tot een maximum van 200.000 euro. Van de twintig ondernemers hebben ongeveer de helft initiatieven ontplooid. “Daarbij”, aldus Smolders, “zijn er ook gelden vanuit de Provincie beschikbaar gekomen. Het activeren van deze gelden voor het eigen bedrijventerrein is een belangrijke randvoorwaarde voor succes.” De methodische aanpak heeft er voor De Laagjes toe geleid dat het inrichtingsplan door de deelgemeente IJsselmonde inmiddels is goedgekeurd en dat door de gemeente in het najaar de riolering wordt aangepakt. “Dat lijkt iets simpels”, zegt Pieter Figdor, “maar dat was samen met de parkeerproblematiek bij de ondernemers op het terrein een heet hangijzer. Met de aanpak van de riolering kan vervolgens ook de verbetering van de openbare ruimte beginnen en komt het vliegwiel van de vernieuwing hiermee langzaam maar zeker in beweging.”
Overig Bouwnieuws
|
|